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        物業(yè)管理:一座待采的富礦

        2014年12月16日() | 打印內容 打印內容

          隨著(zhù)近年來(lái)國家城市化、城鎮化步伐的加快,人們生活水平的不斷提高,物業(yè)管理已經(jīng)顯現出其產(chǎn)業(yè)的價(jià)值,“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”已初出端倪,并昭示出其巨大的發(fā)展空間。
          “一座城市,有多大的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )產(chǎn)生多大的物業(yè)管理市場(chǎng),他們之間應該是1比1的關(guān)系。而長(cháng)春物業(yè)管理市場(chǎng)仍不及房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)值的三分之一,可見(jiàn),物業(yè)管理市場(chǎng)空間巨大,潛力無(wú)限,是一座待采的富礦!遍L(cháng)春市房地局副局長(cháng)黃立新說(shuō)。

          當前:多數物業(yè)公司虧損

          相對于各方普遍看好的前景,物業(yè)管理當前現狀卻不樂(lè )觀(guān),大多數企業(yè)仍然處于虧損狀態(tài)。物業(yè)管理企業(yè)目前存在3個(gè)難題:

          一是“掙錢(qián)難”。物業(yè)服務(wù)的錢(qián)不好掙是全國普遍存在的問(wèn)題。在我市也有相當一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)依靠開(kāi)發(fā)商反補、出租物業(yè)用房生存。造成這些問(wèn)題的主要原因就是收費不漲支出漲。某物業(yè)公司總經(jīng)理秦先生告訴記者,以保安為例,現在物業(yè)保安月工資在1500元到1800元之間,而餐飲業(yè)保安2000元,誰(shuí)還愿意來(lái)物業(yè)當保安呢。即使招來(lái)了,今后還要負擔這些員工的“五險一金”,這些費用也需要從物業(yè)費中扣除,物業(yè)公司很難承受這些開(kāi)支。

          一方面是人員開(kāi)支等成本一再增加,另一方面是漲物業(yè)費難上加難。某物業(yè)管理公司經(jīng)理曾先生告訴記者,目前物業(yè)費標準基本上是由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )協(xié)商后的結果,而不是靠成本測算后得出的合理價(jià)格,這就造成了物業(yè)公司入不敷出,只能縮減成本,將本來(lái)需要6個(gè)保安的小區控制在4個(gè),本應巡邏3次減至2次,保潔次數由每日兩次降為1次。服務(wù)質(zhì)量的下降勢必引發(fā)業(yè)主抵觸情緒,拒繳物業(yè)費,造成惡性循環(huán)。

          二是“收費難”。秦先生表示,物業(yè)費收繳難已成為我市物業(yè)管理一大痼疾,以新鴻銘物業(yè)為例,5個(gè)小區中有兩個(gè)小區繳費率超過(guò)90%,其他均在80%。造成收繳率達不到100%的主要原因就是業(yè)主對物業(yè)管理的內容不了解,有的房屋質(zhì)量問(wèn)題和建筑設計問(wèn)題也歸罪于物業(yè)。他們小區的一個(gè)業(yè)主就以買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾有綠地和健身設施未兌現為由拒交物業(yè)費,這種現象長(cháng)期存在。

          數據顯示,目前我市物業(yè)費平均收繳率不到60%,有些小區只能收上20%左右。

          三是稅負重。采訪(fǎng)中,物業(yè)管理公司普遍反映行業(yè)稅負較重。一位不愿透露姓名的物業(yè)公司高管表示,物業(yè)管理的本質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)受全體業(yè)主委托管理物業(yè)資產(chǎn),其所有收入與成本均具備“代收代付”的特性,理論上應無(wú)需繳納相關(guān)稅費。但與交通運輸等行業(yè)相比,物業(yè)管理行業(yè)稅率較高,過(guò)高的稅負給物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)了沉重的負擔,不利于行業(yè)發(fā)展。

          改變:掃清行業(yè)發(fā)展障礙

          為了規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,幾年來(lái),我市相繼出臺了《長(cháng)春市城市住宅區物業(yè)管理條例》、《長(cháng)春市物業(yè)管理條例》,今年初,市政府又發(fā)布了《加強住宅物業(yè)管理工作的指導意見(jiàn)》,破解行業(yè)發(fā)展難題,為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展掃清了障礙。

          業(yè)內人士普遍認為,指導意見(jiàn)的出臺,明確界定了物業(yè)管理范圍,對業(yè)主大會(huì )規范化建設和管理給出相關(guān)規定,并且規定了新住宅小區招標選聘,以及物業(yè)接管流程,解決了開(kāi)發(fā)區遺留問(wèn)題這一頑疾。同時(shí),在物業(yè)維修資金的使用上有所突破,對于緩解物業(yè)管理的壓力起到重要作用。

          不只如此,為了扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,打造良好發(fā)展環(huán)境,我市還設立了專(zhuān)項扶持資金,優(yōu)惠相關(guān)收費,對物業(yè)管理住宅區的物業(yè)服務(wù)用水、用電與民用同價(jià)。

          相關(guān)法規的建立對于物業(yè)管理行業(yè)的規范發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。隨著(zhù)市場(chǎng)的不斷規范,我市物業(yè)管理企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的軌道。

          未來(lái):發(fā)展前景廣闊

          物業(yè)管理是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),在發(fā)達國家已經(jīng)經(jīng)歷上百年發(fā)展歷史,形成一條成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。上世紀80年代,物業(yè)管理從香港傳入內地,此后,物業(yè)管理在國內迅速發(fā)展,各地物業(yè)管理和從業(yè)人員迅速增加。隨著(zhù)人們對生活品質(zhì)和居住條件的追求日益提高,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)體系的重要組成部分和配套工程,越來(lái)越顯示出廣闊的市場(chǎng)前景。

          我市現有物業(yè)服務(wù)企業(yè)522家,從業(yè)人員35687人。我市市區已登記發(fā)證住宅房屋建筑面積9522.62萬(wàn)平方米,其中物業(yè)管理面積為8727.34萬(wàn)平方米,物業(yè)服務(wù)覆蓋率達91.65 %。市場(chǎng)前景可觀(guān)。

          住宅物業(yè)只是物業(yè)管理龐大市場(chǎng)體系中的一環(huán),城鎮化建設的加快也給物業(yè)管理帶來(lái)更多的機遇。業(yè)內人士告訴記者,“當前,長(cháng)春市還是以住宅物業(yè)服務(wù)為主,但商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)已經(jīng)顯現出強勁的后發(fā)優(yōu)勢,在物業(yè)服務(wù)收入中的占比日益提升。隨著(zhù)現代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展和市場(chǎng)的不斷細化,工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)需求日漸凸顯,這將是物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的潛力所在!

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